核心亮点速览

一、背景及定义

不动产登记：是登记机构依法将不动产权利归属等事项记载于登记簿的行政确认行为，依据《不动产登记暂行条例》等开展，仅产生公示、公信效力，不创设权利义务。

历史遗留问题：指不动产统一登记制度实施前（或特定时间节点前），因法律法规不完善、管理不规范等原因，导致不动产在建设等环节存在权属来源不清等问题，无法按现行规定正常办理登记的情形。

制度发展：我国不动产统一登记制度历经十余年建设，2013年决定建立，2014年《不动产登记暂行条例》颁布，后续逐步推进职责整合、试点、联网等工作，2023年全面落地，2025年实现所有国土空间覆盖等。

二、影响办理登记的原因

• 缺乏必要的建设工程建设或审批手续

• 拆迁安置时安置的房屋产权归属不清

• 企业改制时未及时完善产权登记手续

• 民事纠纷未解决

• 部分法定的税费未缴纳

• 分开登记时房地登记要素不统一

三、问题类型

国有建设用地：包括项目竣工验收等手续不全、房屋与土地使用权主体不一致、商品房重复抵押及查封、土地实际用途与性质不一致、“两证”不全等问题。

集体土地：涉及征迁安置房权属确认、个人自建房“有地无房”与“有房无地”、宅基地管理不规范（面积超占、继承、违规流转）等问题。

其他特殊类型：有政策法规衔接问题、涉诉等状态问题、自然灾害等导致权属证明灭失等。

四、解决对策

国有建设用地：简化竣工验收及规划核实手续；按“房地一致” 等原则解决权利主体不一致问题；处理房屋查封需先查询并申请解封；解决土地用途与性质不一致需调整规划、补缴费用等；针对 “两证” 不全分别采取相应措施完善手续后登记。

集体土地：规范征迁安置房及自建房权属管理，如依据花名册、引导整改等；分类化解个人自建房“房地分离” 矛盾；针对宅基地问题采取宣传、有偿使用、分类处理继承和流转等措施。

其他问题：缺购房凭证可凭相关材料并承诺后登记；多套住宅符合条件可分别发证；缺乏审批手续可补办或用其他材料替代；拆迁安置、企业改制、民事纠纷、税费未缴、登记要素不统一等问题也有相应处理方式。

五、地方实践与创新

广东省：明确适用范围和8 种问题的处置措施，严禁违法登记。

广西壮族自治区：针对15 类具体问题提出办理方案，包括主体缺失、权属来源不全等。

深圳市：出台规定覆盖近40 年 6 大类问题，明确相关部门职责和申请主体确定原则。

四川省泸州市：适用特定范围，对用地、消防、验收等问题提出处理意见。

新疆乌鲁木齐市：明确适用范围，对用地、税费、规划、验收等问题有处置办法。

湖北省襄阳市：分类制定化解措施，按“老房老办法” 思路，针对用地、规划等问题提出处理方式。

此外，还有相关附件列出了各地相关指导意见等文件。